首页财产投资正文 京东系，第七个IPO来了 京东集团旗下京东产发向港交所主板提交上市申请书，其IPO之路一波三折。 2026-01-30 17:30 ·互联网评刘博 刘博 AI投资人解读· 京东产发是京东集团旗下基础举措措施开发与治理平台，资产治理范围超1200亿。2023-2025年前玄月营收别离为28.68亿、34.17亿、30.02亿元，虽有增加但净吃亏。其向轻资产转型，基金范围扩展，海外营业拓展。死后云集浩繁知名投资机构。· 依靠京东集团，收入占比力高；面对增收不增利，投资物业公平价值吃亏；行业竞争加重可能影响市场份额与盈利。总结：京东产发有必然范围与营业增加潜力，且获多方投资，但依靠集团和面对盈利问题，需存眷其转型成效与竞争态势，综合评估投资价值。内容由AI天生，仅供参考

终究来了。

投资界-每天IPO获悉，京东集团旗下京东产发向港交所主板提交上市申请书，再度打击港股IPO。而间隔其初次招股申请，已经已往了近3年时间。至此，京东系迎来第七家上市公司。

这正是京东已往一年的一抹缩影。从送外卖、开厨房，再到扫货具身智能、全世界结构供给链，京东于刘强东的领导下忙的飞起。显然，重回外界视线中的刘强东，依然于运筹帷幄着京东的巨无霸邦畿。

一波三折

京东系邦畿浮现

京东产发的出发点还有要追溯到2007年。

此时正值京东集团开启自建物流系统的持久战略，京东产爆发为此中的营业之一最先运营。随后于2010年，京东产发依托京东零售和京东物流于中国的地区扩张，在业内率先设计和开发专有的“亚洲一号”超年夜型智能堆栈。

于其时的假想中，“亚洲一号”方针是“要做出天下以致亚洲主动化水平最高的智能物流园区，要有超前的思绪，逾越所有传统仓储形态。” 用时四年时间，“亚洲一号”顺遂落地，成为京东产发的*个里程碑节点。

时期，京东产发也于2012年正式建立为一家公司，并由刘强东担当董事局主席至今。随后于2018年，京东产发最先自力运营。

紧接着于2019年2月，京东产发设立*只焦点基金，投资重要位在中国一线都会和其卫星都会以和二线都会的已经竣工项目。2020年9月，京东产发又设立*只开发基金，重要投资在还没有竣工的物流基础举措措施项目；同时举行了*次海外扩张，并于越南完成采办一块地盘。

时至今日，京东产发已经成为一家现代化基础举措措施开发与治理平台，经由过程投资开发、资产治理及多元化增值办事，为全行业提供现代化尺度堆栈、一体化智能财产园、数据中央、光伏新能源等基础举措措施设置装备摆设与运营的综合解决方案。

京东东莞物流园，图源招股书

回过甚看，京东产发的IPO之路堪称是一波三折。

早于2023年，京东集团便决议将京东工业与京东产发同步分拆至港股主板自力上市，随后于同年3月两年夜独角兽向港交所初次提交上市申请。而与京东工业屡次更新招股书差别，京东产发一度暂缓了IPO进程，直至这次才从头提交招股书。

跟着京东产发再度向IPO倡议冲刺，刘强东一手打造的京东邦畿也完备出现于外界眼前。

从2020年最先，刘强东便最先进入IPO收成期。这年6月，达达集团登岸美国纳斯达克，彼时京东就已经是达达集团*股东及IPO基石投资者。后于2025年6月，达达集团公布私有化生意业务完成，完全并入京东系统。

一样是于2020年6月，于京东618购物狂欢当天，京东集团完成为了二次上市登岸港交所，最新港股市值超3000亿港元。今后，京东康健也于同年12月在港交所挂牌上市。

快马加鞭，京东物流也来港交所了，于2021年5月乐成完成港股IPO，一年之后又拿下了上市公司德邦物流，只不外后者也在近日公布将私有化退市。京东系最新一个IPO，则是去年12月登岸港股的京东工业，市值超300亿港元。

不止在此，刘强东还有手握着别的一个超等独角兽——京东科技，其前身京东数科早于2020年9月，就曾经提交科创板招股书并获受理，后于2021年撤回申请。厥后，京东公布将云与AI营业与京东数科整合，正式建立京东科技，并提出于境外上市的申请，不外至今也没有最新进展。

一门隐秘买卖

死后云集VC/PE

一纸招股书，揭开了京东产发的神秘面纱。

于招股书中，京东产发将自身定位为“京东集团旗下的现代化基础举措措施开发和治理平台，也是京东供给链生态体系的基石。”截至2025年9月30日，京东产发已经于中国年夜陆29个省级行政区和境外10个国度及地域，开发、拥有或者治理285个现代化基础举措措施资产，总修建面积约2710万平方米，资产治理范围总额超1200亿元人平易近币。

营收无疑是外界最体贴的焦点指标。招股书显示，2023年、2024年和2025年前九个月，京东产发的收入别离为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元；毛利率别离为70.4%、69.7%、67.9%。

值患上留意的是，2023年、2024年以和截至2024年9月30日及2025年9月30日止的九个月内，源在京东集团和其联系关系方的收入别离占总收入42.3%、40.6%、42.1%、33.4%。

对于此京东产发直言，其营业于必然水平上依托并受益在京东集团和其接洽人，其收入的很年夜一部门与京东集团有关并极可能于将来连续云云。

招股书显示，2023年、2024年和2025年前九个月，京东产发别离孕育发生净吃亏18.29亿元、12亿元、1.59亿元。京东产发注释称，这重要是由于公司于响应时期的投资物业和持有待售资产的公平价值吃亏额别离到达18亿元、16亿元、9亿元。

为此，京东产发也最先向轻资产模式战略转型。截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只焦点基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合股投资平台，以和嘉实京东仓储基础举措措施REIT。

招股书显示，京东产发的基金资产治理范围由2023年头的255亿元，年夜幅增至截至2025年9月30日的410亿元。其基金/合股投资平台治理办事收入也由2023年的1.70亿元增至2024年的1.97亿元。

与此同时，京东产发也不停地将营业拓展至亚太、欧洲和中东等海外市场，笼罩新加坡、荷兰、迪拜等焦点物流节点。截至2025年9月30日，京东产发于海外10个国度及地域拥有53个基础举措措施项目，海外资产治理范围总额占比已经增加至12.8%。

与京东产发一起走来的，还有有一群投资人。

时间回到2021年3月，京东产发公布得到高瓴及华平投资的A轮联席领投，本轮融资生意业务总额为7亿美元。谈和这笔投资，华平投资亚洲地产投资联席卖力人吴凯盈彼时暗示：华平投资高度承认京东产发于智能物流仓储范畴怪异的竞争上风以和一流的治理团队，并始终坚定看好以物流地产为代表的新经济基础举措措施范畴的巨年夜成长潜力。”

时隔一年，京东产发又得到由华平投资、高瓴、以和一家全世界*的机构投资者结合领投的B轮融资，融资总额约8亿美元。而据招股书披露，京东产发的股东声势中还有呈现了新加坡投资公司、Eastar、CPE源峰、中国诚通、红杉中国、贝莱德、汉能投资的身影。

至此，一个超等IPO隐约浮现。

认识的刘强东回来了

回望2025年，京东来势汹汹。

印象最为深刻确当属“京东外卖”。2025年2月，京东忽然公布外卖营业上线，同时还有率先为全职骑手缴纳五险一金，由此一场大张旗鼓的外卖年夜战打响。截止去年11月，京东官方吐露，京东外卖日单量已经经冲破2500万单，入驻商家超200万家，全职骑手范围超15万人。

沿着外卖这条营业线，京东今后又公布进军酒旅行业，并接踵推出了“七鲜小厨”、“七鲜咖啡”。于前不久的品酒会上，刘强东还有公布上线京东外卖自力App、京东点评以和京东真榜，他还有暗示京东点评永远不做贸易化。

创投圈一样几次呈现京东的身影。去年5月，投资界从多方获悉，智元呆板人完成新一轮融资——京东、上海具身智能基金成为新晋股东。

这还有只是最先。很快于7月21日，三笔具身智能融资同天官宣：千寻智能完成近6亿元Pre-A+轮融资；逐际动力获新一轮融资；众擎呆板人也公布近10亿元Pre-A++轮及A1轮融资。于投资声势傍边，浮现着一个配合的身影——京东。

京东扫货的脚步并未停下，随后于7月尾领投了具身智能技能研发公司RoboScience，紧接着又于8月初战略领投了帕西尼的A系列融资。至此，京东于短短三个月内，一口吻脱手投了六家具身智能企业。

此外，京东还有于海外开启“买买买”模式。先是去年4月斥资2.4亿澳币，收购位在Australia布里斯班的Wacol物流中央；四个月后，又完成对于香港佳宝食物超等市场的收购；12月，京东又前后拿下德国零售巨头CECONOMY的59.8%节制性股权、中国香港中环的中国设置装备摆设银行年夜厦部门办公楼层。

细心复盘下来，不管是送外卖、开厨房，亦或者是投资具身，京东去年以来的种种动作，都离不开“供给链”一词。此前刘强东曾经直言，“此刻（京东）险些做到所有营业，100%都是缭绕着供给链来做。假如跟供给链无关的工作，我从来不碰。”

现实上，他也于去年6月的内部门享会中反思了本身。“近来五年可以说是京东掉落的五年，是走下坡路的五年，可以绝不留情地这么说，没有立异，没有发展，没有前进的五年，应该算是我创业史上是最没有特点的、孝敬价值起码的五年。”

形势逼人，阿谁战斗的东哥又回来了。

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